Negli ultimi tempi, in molte città italiane la richiesta di affitti brevi ha avuto un’impennata notevole. Però, la burocrazia fiscale che ne regola la gestione si è fatta sempre più intricata. Chi sceglie di affittare case o appartamenti per brevi periodi si ritrova a dover navigare tra norme aggiornate e regole precise, valide dal 2026. La cedolare secca – nata proprio per semplificare la tassazione di questi contratti – ha subito diversi cambiamenti, specialmente riguardo a tassazioni e obblighi. Notare bene la differenza tra locazioni occasionali e attività d’impresa: spesso chi investe nel settore non ci fa caso, e questo può creare problemi.
La tassazione sugli affitti brevi riguarda chi stipula contratti inferiori ai 30 giorni, sempre che siano persone fisiche e non imprenditori. Quello è il limite che fa scattare o meno una serie di obblighi fiscali, evitando sanzioni e altre complicazioni burocratiche.
Che cosa cambia per la cedolare secca nel 2026
Dal 2026, la legge di bilancio ha rimodulato come funziona l’imposta sostitutiva sugli affitti di immobili ad uso abitativo, segnando una differenza netta tra il numero di appartamenti affittati e la natura dell’attività svolta. Basta affittare uno o due immobili per poter usufruire della cedolare secca, con due diverse aliquote: il primo all’21%, il secondo al 26%. Appena si supera questo limite, il gioco cambia – l’attività diventa imprenditoriale. È obbligatorio aprire partita IVA, iscriversi all’INPS e gestire la contabilità come un’azienda.
Non si tratta solo di pagare di più: cambia proprio il tipo di gestione amministrativa e contributiva. Per chi investe in diversi immobili da dare in affitto per brevi periodi o turismo, la distinzione è decisiva. Spesso i neofiti non ci badano, e il risultato può essere una situazione fiscale complicata e inaspettata.
Un dettaglio non da poco riguarda il tetto massimo di quattro appartamenti con cui si può star sotto la cedolare secca. Superata questa quota, si passa automaticamente all’attività d’impresa. Da sottolineare: la cedolare si applica solo a persone fisiche, non a società o enti. Così si evita di confondere la locazione occasionale con attività commerciale, proteggendo almeno in parte il mercato.
Le regole pratiche della cedolare secca per gli affitti brevi
Basta dare un’occhiata ai requisiti per capire come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi. Il contratto deve riguardare un immobile in categorie catastali da A1 a A11 (gli uffici, ovvero A10, restano fuori). Il periodo? Meno di 30 giorni, senza deroghe. Fondamentale poi è che sia il locatore che il conduttore siano persone fisiche, non imprenditori o professionisti del settore.
Servizi accessori? Sì, quelli come biancheria, pulizie o wi-fi si possono includere senza cambiare la natura della locazione. Cibo e bevande, invece, no: sarebbero considerati attività commerciale, quindi con regole differenti. Una differenza da non sottovalutare, visto che impatta direttamente sulla fiscalità e sulle responsabilità.
Un dettaglio spesso sfuggito riguarda il limite dei quattro immobili affittabili sotto cedolare secca nello stesso anno fiscale. Chi va oltre, deve considerarsi imprenditore, con tutti gli obblighi che comporta, compresi quelli previdenziali. La stessa cosa vale per sublocazioni o contratti onerosi fatti da chi ha già in uso l’immobile.
Per la registrazione, i contratti inferiori a 30 giorni non vanno obbligatoriamente registrati. Però, si può farlo volontariamente, e così entrare nel regime della cedolare secca. L’imposta sostitutiva va pagata entro le scadenze dell’IRPEF, una soluzione che semplifica la vita a chi ha diversi contratti brevi in corso.
Gli obblighi degli intermediari e i nuovi adempimenti di sicurezza
Gli intermediari immobiliari, insieme alle piattaforme digitali, sono fondamentali nella gestione degli affitti brevi. Devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti: nome del locatore, indirizzo dell’immobile, durata, canone concordato. Questi obblighi ci sono dal 2017 e servono a garantire trasparenza fiscale e correttezza.
Se gli intermediari incassano direttamente i canoni, devono trattenere una ritenuta del 21%, che funge da imposta sostitutiva, e rilasciare ricevute al locatore. Chi non rispetta queste regole rischia multe fino a 2.000 euro. Un tema che crea parecchia attenzione, soprattutto nei centri minori e nelle città del Sud.
Riguardo la sicurezza: dal 2024 ogni unità immobiliare destinata all’affitto breve deve avere un Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice certifica che l’alloggio rispetta criteri severi, soprattutto antincendio. Il provvedimento nasce da crescenti preoccupazioni sulla tutela degli ospiti e aiuta a uniformare le regole delle strutture ricettive non alberghiere.
In definitiva, chi si muove nel campo degli affitti brevi oggi deve conoscere bene tutte le norme fiscali e burocratiche. La soglia tra gestione privata e attività imprenditoriale è sottile – la precisione e l’attenzione al dettaglio sono una “salvezza” per chi vuole evitare complicazioni e sorprese.